La plusvalía en el sector inmobiliario

Para entender lo que es la plusvalía en los bienes raíces, es necesario primero entender el término, y después estar conscientes de que este es un factor, que en los bienes inmuebles no siempre se da, lo que debería dejar claro que no todas las propiedades en el mercado, generan plusvalía, e incluso, por el contrario existen algunas propiedades que lejos de aumentar su valor, lo van perdiendo, esto es perfectamente entendible tomando en cuenta que así como hay zonas que se desarrollan y crecen armoniosamente, también hay zonas que se van quedando rezagadas y en descuido, lo que provoca una depreciación en el valor de las casas y terrenos de toda esa zona.


El concepto de plusvalía, sencillamente es: el aumento del valor de un bien inmueble, sin que se produzcan cambios en él: una casa, aunque vieja y por reformar, se puede beneficiar también de la plusvalía. La plusvalía es lo que se gana, sin que se invierta más de lo que se pagó en principio, por la propiedad, para calcular esto es necesario considerar el valor de la inflación en un período determinado.


Por ejemplo, si compras una casa en $ 100 pesos y pasado un año, decides venderla y la vendes en $ 125 pesos, pero en ese mismo año, la inflación fue del 10%, entonces la plusvalía generada sería de $ 15 pesos, que viéndolo de otra forma, sería tu ganancia por haber invertido tu dinero en ese bien inmueble. De esta manera, la plusvalía se traduce en el aumento de precios de los bienes inmuebles en un período de tiempo, la plusvalía real solo se logra si una propiedad aumenta de precio por encima de la inflación.


Desde hace 2 décadas, el aumento de precios de las propiedades nuevas construidas por desarrolladores, en promedio a nivel nacional, ha crecido de forma muy paralela con el aumento de la inflación. Las propiedades nuevas, especialmente en las zonas conurbadas pueden obtener una plusvalía real en los primeros años, si se dan las siguientes condiciones:


  • Que el desarrollo, fraccionamiento o condominio, construya equipamiento urbano
  • Que no tenía en sus primeras etapas.
  • Que tenga nuevas vialidades que lo comuniquen con las zonas céntricas de la ciudad.
  • Que se diseñe de acuerdo a los gustos, preferencias y estilos de vida de las familias actuales.
  • Que tenga nuevas etapas con casas o departamentos más caros y más grandes. Aunque esto sea un aumento puntual, puede empujar a subir el precio total o el precio por m² de las etapas anteriores, no importando que las primeras fueran propiedades de menor superficie.
  • En el mercado de los departamentos en renta, un factor imprescindible es contar con una administración que a través de cuotas de mantenimiento, permitan un mejoramiento continuo de todas las áreas del desarrollo.
  • Que en la zona exista seguridad y no este afectada por el grafitti.
  • Que la ciudad tenga dinámica económica y por tanto laboral, pues en estas zonas es donde se incrementa mayor demanda de rentas.

En conclusión, los nuevos desarrollos inmobiliarios, en zonas urbanas de población creciente, tendrán una mayor plusvalía en relación a las propiedades viejas, ya que aunque estas, generalmente se encuentran en colonias o zonas donde ya existe una infraestructura urbana, pasado un mediano plazo tienden a llegar a una especie de estancamiento en su evolución, lo cual puede incluso provocar una disminución de su plusvalía.

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